Гостиничных операторов с мировым именем, таких как Rezidor SAS, Marriott, Intercontinental Hotels, Hyatt International Hotel & Resorts, Accor Group, Hilton, начинают приглашать в российские регионы. Услуги отельеров, конечно, недешевы (за региональную гостиницу на 150 номеров — более $600 тыс. в год), но иногда необходимы, признают владельцы отелей.
Обычно владелец гостиницы заключает с сетью договор на управление (management agreement), в котором обозначено вознаграждение оператора, состоящее из базовой ставки и премиальной части. «Базовая часть исчисляется как процент от выручки - как правило, это 2,5-5%. Премия выплачивается в случае определенного превышения оператором запланированного оборота и составляет от 6% до 12% от валовой операционной прибыли», - объясняет заместитель директора московского представительства TriGranit Development Марианна Романовская. В среднем для владельца отеля услуги западного оператора обходятся в 8-9% от выручки, генерируемой гостиницей. «Выручка от продажи 150 номеров региональной гостиницы при средней стоимости номера с учетом скидок $150 в день и средней 65-процентной загрузке составляет около $5,3 млн. в год. Прибавляем еще 30% от этой суммы в счет продаж дополнительных сервисов, питания и др., получается около $7 млн. В итоге гонорар международного оператора в год за управление будет составлять около $621 тыс.», - подсчитала заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Марина Смирнова.
Приглашая западного оператора, девелопер должен быть готов серьезно увеличить бюджет проекта еще на стадии строительства отеля. Именитый оператор будет диктовать стандарты качества - размер номера, интерьер и т. п. «Наш проект в Калуге сопровождают технические консультанты со стороны Accor Group. Их задача - сделать так, чтобы на выходе отель соответствовал всем международным стандартам. При этом расчеты показывают, что для нас цена проекта существенно возросла: изначально мы ориентировались на стоимость 1 кв. м с учетом отделки и мебели в районе €1,2-1,3 тыс., теперь, учитывая требования Accor Group, разговор уже идет о €2 тыс. и выше», - отмечает вице-президент ГК «Ташир» и руководитель проекта «Сити-парк» Сергей Бадмаев. Договор на управление гостиницей (150 номеров) в составе комплекса «Сити-парк» в Калуге «Ташир» заключила с Accor Group в январе 2008 года.
Если бюджет позволяет, окончательное решение приглашать западного оператора или нет зависит от площади планируемой гостиницы, добавляют эксперты. «Всегда есть место для небольшого несетевого отеля семейного типа, но если речь идет о знаковом объекте с хорошим местоположением и существенным объемом застройки, серьезный девелопер заведомо постарается снизить свои риски путем привлечения международного оператора»,— уверена госпожа Романовская. Для международной сети также важна численность номерного фонда, который будет взят в управление. По словам Марины Смирновой, обычно иностранные сети работают с отелями с номерным фондом не менее 150 номеров, в luxurious-сегменте эта планка может быть снижена до 100 номеров. Меньшими отелями владельцам приходится управлять самостоятельно.
Следующий вопрос, на который должен ответить девелопер: насколько будет сильна конкуренция на рынке, когда будет открыта гостиница? Еще более важен прогноз ситуации на ближайшие восемь-десять лет (средний срок окупаемости гостиничного проекта в России). Сергей Бадмаев признается, что для ГК «Ташир» приглашение западного управляющего стало необходимостью. «Мы оценили все заявленные в Калуге проекты — это примерно 2 тыс. номеров. Даже если будет реализовано всего 60% из анонсированных планов, этого уже хватит, чтобы существующая сегодня загрузка гостиниц в городе упала с 80% до менее чем 55%»,— объясняет господин Бадмаев. По его словам, рынок стандартизованных услуг будет перенасыщен, и владельцам гостиниц придется столкнуться с высокой конкуренцией, а значит, на первое место выйдет качество управления. Владельцы гостиниц в Калуге ожидают роста числа постояльцев после запуска новых автомобильных заводов Volskwagen, Volvo и PSA Peugeot Citroen в области.
Если девелопер собирается развивать целую гостиничную сеть, эксперты советуют задуматься о создании собственного бренда и разработке своих стандартов качества. Подобный вариант подходит также для владельцев старых отелей, которые не могут быть взяты в управление международной сетью из-за высоких требований оператора. По пути создания собственного бренда пошла компания «Азимут Менеджмент групп» (номерной фонд оценивается в 3 тыс.). «За основу мы взяли operation manual — операционные стандарты управления европейской сети,— рассказывает директор по развитию гостиничной сети «Азимут» Михаил Фельдман.— Полтора года нам пришлось потратить на адаптацию этих стандартов к условиям работы в российской реальности: число страниц изначальной документации увеличилось с 1,7 тыс. до 2,9 тыс.». Еще больше года понадобилось, чтобы этот стандарт протестировать. Желательно вовлечь в этот процесс иностранных специалистов — трех топ-менеджеров для каждого отеля, добавляет господин Фельдман. Заработная плата подобного специалиста может варьироваться в пределах $10–30 тыс. в месяц, а значит, топ-менеджмент только одного отеля может стоить собственнику минимум $360 тыс. в год.(Коммерсантъ)
